不動産証券化の実際とこれからの不動産金融これまで，基本的な不動産の証券化の仕組みとしてSPC法による不動産の証券化を説明してきました。
このほかにも，不動産関連の金融商品があります。
具体的にはどのような不動産金融商品があるのか見てみましょう。
小口化商品不動産の小口化商品の原型は，米国のリミテッド・パートナーシップです。
日本では，民法上の任意組合，商法上の匿名組合，不動産信託などによって，投資家が不動産を共同所有することにより，対象となる不動産から生まれるキャッシュフロー，最終売却益および所有期間中の節税効果を，それぞれの所有権もしくは持分権の割合に応じて受け取るという不動産小口化商品です。
バブル経済前の新宿のホテル分譲，都心部のオフィスビル分譲，国鉄清算事業団の「不動産変換ローン」などの小口化商品がありました。
また，バブル最盛期には，リースマンション，リゾート不動産会員権などの不デューデリジェンス（ＤｕｅDiligence）米国では，投資家などは不動産投資にあたり，対象不動産に対する詳細な事前調査を不動産投資顧問会社などに要求しています。
対象不動産に対する事前調査項目は，立地分析から始まって，デザインと機能分析，建物構造と状態検査，用途と使用状況，ビルのアメニティ，交通アクセス分析，近隣分析，市場の規模，潜在的需要，金融の仕組み，テナント，賃貸借契約書の内容，物件管理の状況，パフォーマンス，健康，安全，環境，建物などの違法性の有無など多方面にわたります。
この調査を一般にデューデリジェンスと呼んでいます。
動産小口化商品が盛んに売り出されていました。
バブル経済崩壊後，これらの多くの不動産小口化商品について，不動産事業の倒産，破産によってトラブルが相次ぎ，社会の注目を集めました。
1995年に，不動産特定共同事業法が施行され，任意組合方式，匿名組合方式,共有不動産の賃貸または賃貸の委任契約に基づくもの，外国の法令に基づく前三者に類する契約に基づくものおよびその他政令で定める契約に基づくものなどが不動産共同事業の対象となっています。
不動産小口化商品は，「大口・高額」な不動産を「小口・小額」に分割して，一般投資家の不動産への投資機会を拡大しました。
しかし，商品自体に再流通する仕組みの支援がなく，流動性の面では，次に紹介する不動産ローン担保証券や不動産投資信託に劣ります。
不動産ローン担保証券不動産ローン担保証券，いわゆる「モーケージ担保証券」は，19世紀末，米国のモーケージバンカーが初めて発行しました。
それ以来，米国では，特に20世紀後半の２次的流通市場の発達に伴い，債券市場では国債に次ぐ規模の金融商品に成長していきました。
不動産ローン担保証券の仕組みは以下のとおりです。
通常，不動産を購入する際に，不動産を担保に入れること（モーゲージ設定）によって金融機関からローンを借ります。
金融機関が複数の貸し出し先に対する担保債権を多数集め，［ローン・ブロック］（「プール」とも言います）にして，このローン・ブロックから生まれる利払いをもとに投資家に証券を発行します。
発行された証券を「MBS」と呼び，これが不動産ローン担保証券（モーケージ証券）です。
不動産ローン担保証券には，「住宅ローン担保証券（ＲＭＢＳ）」と「商業用不動産ローン担保証券（ＣＭＢＳ）］の２種類があります。
ほかのローンに比べ,住宅ローンは安全で個別性が小さく，長期安定的なキャッシュフローが見込めます。
そのため，多数のローンで構成したローン・ブロックはリスクが低く，コントロールしやすい魅力があり，比較的安定した利回りが期待できます。
ただし，金利などの変動に伴って，借入者が繰り上げ返済や借り替えなどを行う「期限前償還リスク」があります。
一方，商業不動産ローン担保証券の裏付資産は，オフィスビル，ホテル，倉庫などを対象とした「ノンリコース・ローン債権」となっています。
「ノンリコース・ローン」とは，担保不動産にのみ債権者の求償権が及ぶ「非遡及型」貸付のことを言います。
このノンリコース・ローンの返済原資は，商業用不動産が稼ぎ出しているキャッシュフローです。
そのため,将来のキャッシュフローの予測には高度な判断を要し，主に機関投資家向けの金融商品となっています。
不動産投資信託不動産証券化のエースが不動産投資信託です。
不動産投資信託（REIT，「リート」と呼びます）は，米国で盛んです。
1960年代に「一般投資家にも不動産投資の機会を与える」という趣旨で創設された新しい投資チャンネルです。
通常の株式投資の感覚で不動産投資ができるので，これまで不動産投資には縁がなかった一般の個人投資家にも人気があります。
日本でも,2000年に「証券投資信託及び証券投資法人に関する法律」の一部改正（法律名も「投資信託及び投資法人に関する法律」と改正）によって，運用対象としての特定資産の範囲が主として有価証券から不動産などへ拡大されたことにより，いわゆるファンド型での不動産証券化か可能になりました。
先述したsＰｃ法に基づく証券化か「資産流動化型の証券化」と言われるのに対し，「資産運用型の証券化」と言われています。
リートは，大きく分けて会社型と信託型の２つの形態があります。
会社型が通常の株式会社に似た投資専門の法人を利用するのに対して，信託型は「株式投資信託」などで見られるパターンです。
信託型には，投資信託委託業者が投資の判ノンリコース・ローンノンリコース・ローン（非遡及型融資）とは，融資に伴う求償権の範囲を，担保に提供した資産に限定し，それ以外の財産に求償が及ばない融資を言います。
従来の銀行ローンは，担保物件を売却しても債権額に満たない場合は，担保物件以外の全財産に遡及して融資の返済義務を負うリコース・ローン（遡及型融資）が一般的でした。
非遡及型融資の形態は日本では行われていませんでしたが，最近，外資系の金融機関のほか日系の金融機関においても実施されています。
融資サイドとしては，担保物件が限定されるためリスクはあるが高金利により高い収益性が見込める，借手としては高金利になる反面，投資リスクが限定されるので積極的な事業展開が可能になると言われています。
断や指示を行う委託者指図型と受託者が独自の判断で資産運用を行う委託者非指図型があります。
信託銀行などと信託契約を結んで，信託受益権を投資家に販売し，運用で得た利益を配当します。
ここでは２つの形態のうち，一般的になっている会社型について説明します。
会社型リート
会社型リートは，仕組み自体は通常の株式会社とほぼ同じですが，不動産投資に特化した業務しか行うことができません。
その代わり，利益の90％以上を配当することによって実質的に法人税が非課税になるという特典があります。
これはリート自体が利益を目的にした組織ではなく，広く投資家に不動産投資の機会を与えるための「導管体」として存在するためで，課税は配当を受けた投資家の段階でなされます。
リートの仕組みは，①投資家は株式会社の「株式」に当たる「投資口」を購入し，リートは投資家から集めた資金や借入金でオフィスなどの実物不動産や不動産関連商品（不動産を信託財産とした信託受益権など）に投資し，投資した不動産から得られる収益から運営費用を差し引いた利益を投資家に分配します。
これが「リート株」と呼ばれるもので，一定の上場基準をクリアすると証券取引所に上場されます。
2001年９月に初めてリートが東京証券取引所に上場を果たし，その後銘柄数，投資口数ともに増加しています。
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